Нотариус жер сатып алууда жана сатууда сөзсүз керекпи?

2024 Автор: Sebastian Paterson | [email protected]. Акыркы өзгөртүү: 2023-12-16 13:52

Мыйзамда кыймылсыз мүлк менен бүтүмдөрдү түзүү боюнча келишимдерди каттоонун эки түрү каралган.

Биринчи вариант - бул бүтүмдү кийин Федералдык каттоо кызматынын кеңсесинде каттоодон өткөрүү менен нотариалдык кеңседе келишим түзүү (ФРС - мурдагы РРБ).

Экинчиси, Россия Федерациясынын Жарандык кодексинде жана "Кыймылсыз мүлккө укуктарды жана аны менен болгон бүтүмдөрдү мамлекеттик каттоо жөнүндө" Федералдык Мыйзамда каралган, жөнөкөй жазуу жүзүндө келишим түзүү. Россия Федерациясынын Граждандык кодексинин "Кыймылсыз мүлктү сатуу келишиминин формасы" 550-беренесине ылайык, кыймылсыз мүлктү сатуу жана сатып алуу келишими тараптар кол койгон бир документти түзүү менен жазуу жүзүндө түзүлөт. Мыйзамдан келип чыккандай, мындай келишим милдеттүү түрдө нотариалдык күбөлөндүрүүнү талап кылбайт.

Жогоруда айтылган ар бир ыкманын артыкчылыктары менен кемчиликтерин карап көрөлү.

Жеке жактар тарабынан, мисалы, насыя келишими, керээз же ишеним кат сыяктуу документтердин нотариалдык кеңсеге катталышы, негизинен, мыйзамда каралган учурларды кошпогондо, нотариус мыйзамдын бирден-бир өкүлү болуп саналат. документти күбөлөндүрө алат, ага кол койгон жарандардын аракетке жөндөмдүүлүгүн тастыктай алат. Документ нотариус тарабынан күбөлөндүрүлгөн учурдан тартып же күбөлөндүрүлгөн документте көрсөтүлгөн учурдан тартып күчүнө кирет. Сот ишин жүргүзүүнү талап кылган кээ бир чыр-чатактуу кырдаалдар пайда болгондо, нотариус тарабынан күбөлөндүрүлгөн документтерге болгон ишеним, жөнөкөй жазуу жүзүндө түзүлгөн документтерге караганда көбүрөөк экендиги талашсыз, айрыкча эгер тараптардын биринин отурумга катышуусу мүмкүн болбосо угуу.

Кыймылсыз мүлк менен болгон бүтүмдөрдүн абалы башкача. Нотариустун милдеттерине кыймылсыз мүлк бүтүмү боюнча келишим түзүү фактысын күбөлөндүрүү, түзүлгөн документке кол койгон жарандардын инсандыгын күбөлөндүрүү кирет. Бирок, келишим UFRSте каттоодон өткөндөн кийин гана күчүнө кирет, ал документтер тапшырылган күндөн тартып он жумушчу күндү алат. Табигый түрдө, УФРСке документтерди тапшырууда бул уюмдун тиешелүү кызмат адамдары келишим түзгөн жарандардын өздүгүн дагы текшерип, келишимдин тууралыгын, ээликтен ажыратылган (сатып алынган) кыймылсыз мүлккө менчик укугун текшериши керек. Башкача айтканда, UFRSке катталуу процедурасы нотариалдык негизде түзүлгөн келишим үчүн дагы, тараптар тарабынан нотариустун катышуусуз түзүлгөн келишим үчүн дагы бирдей.

Юридикалык илимден алыс адамдар үчүн өз алдынча компетенттүү түрдө келишим түзүү кыйын, айрыкча кымбат баалуу кыймылсыз мүлк менен болгон бүтүмдөргө байланыштуу. Эреже боюнча, мындай келишимдерди түзүүдө алар ушул мыйзам жаатында адистешкен юристтерге кайрылышат.

Нотариус менен келишим түзүүнүн (ал дагы, албетте, жогорку юридикалык билими бар адис) менен жерди пайдалануу жаатындагы юристтин ортосунда кандай айырма бар?

A. Эгерде сиз адвокатка кайрылсаңыз, келишим түзүү үчүн төлөм мүлктүн баасына көз каранды болбойт. Бул бүтүмдүн тараптары, сиз бөлмө менен келишим түзгөндүгүңүзгө же бүтүндөй үй сатып алганыңызга карабастан, объектинин чыныгы базар баасын көрсөтүүгө мүмкүндүк берет. Нотариалдык жактан күбөлөндүрүлгөн келишимде, көпчүлүк каттоонун баасы кыймылсыз мүлк наркынын пайызы менен эсептелгендиктен гана, чыныгы базар баасын көрсөтүшпөйт. Сот практикасы көрсөткөндөй, көп учурда сатып алуучунун сатуучуга төлөгөндүгүнүн бирден-бир далили сатуучудан түшкөн квитанция. Эгерде тараптар келишимде акча которулгандыгын көрсөтүп, чыныгы наркын көрсөткөн болсо, квитанциялар менен ашыкча ызы-чуудан алыс болууга болот.

Б. Нотариалдык кеңседе сизден, сиздин жагдайыңызга аздыр-көптүр ылайыктуу болгон бир нече стандарттык келишим шаблондорунун бирин колдонуу сунушталат. Жер мыйзамдары жаатындагы адис, сиздин бүтүмүңүздүн өзгөчөлүктөрүн кылдаттык менен изилдеп чыгып, тараптардын кызыкчылыгына дал келген келишим түзүп, мүмкүн болгон тобокелдиктерди алдын-ала көрө алат, керек болсо сунуштарды берет жана кошумча чогултууга жардам берет. келечекте бүтүмгө каршы чыгуу мүмкүнчүлүгүн жокко чыгарган документтер. Алынган кыймылсыз мүлктүн менчик ээсин мындан ары укуктук жактан колдоо жөнүндө келишим, мисалы, аны кайра сатуу, ижарага берүү, реконструкциялоо ж.б. Опция жокко чыгарылбайт, анда адвокат берилген документтерди кылдаттык менен талдап чыгып, бул бүтүмдөн толугу менен баш тартууну сунуш кылат,мүмкүн болгон терс сценарийлерди көрсөтүү менен түрткү берет. Акыры, бүтүм тараптарынын жана алар менен өз ара аракеттенип жаткан адвокаттардын кызыкчылыктары толугу менен дал келет, ошол эле учурда нотариустун функциялары келишим түзүүнүн жөнөкөй билдирүүсүнө чейин кыскарат.

B. Эгерде келишим UFRSке берилгенге чейин өзгөртүлүшү керек болсо (мисалы, тараптар мүлктүн баасын өзгөртүү жөнүндө чечим кабыл алышкан же бүтүм акыркы учурда келип чыккан, бирок сатуучу сатып алууга даяр жаңы сатып алуучуну тапкан) Ошол эле шарттардагы мүлктү), сатуучу оңдолгон маалыматтарды киргизүү менен, даяр келишимди өз алдынча жаза алат. Эгерде келишим нотариалдык кеңседе түзүлгөн болсо, анда нотариуска кайрадан кайрылып, алымды төлөп берүү керек, башкача айтканда процессти жаңыдан баштоо керек, натыйжада убакытты да, акчаны да текке кетирет. Мындан тышкары, мүмкүн болгон кыйынчылыктарды болтурбоо үчүн, мурда түзүлгөн келишимди токтотуу максатка ылайыктуу, ал үчүн эки тараптын жакшы санаалаштыгы жана алардын нотариалдык кеңсеге биргелешип баруусу талап кылынат.

Кыймылсыз мүлк менен бүтүмдөрдү түзүүдө нотариус "кошумча шилтеме" деп жыйынтык чыгарсак болобу?

Ооба, бирок бир гана олуттуу эскертүү менен - келишимдин долбоорун түзүүгө катышкан адвокат жерди пайдалануу жаатында жогорку квалификациялуу адис болушу керек, ушул сыяктуу келишимдерди түзүүдө тажрыйбасы бар, жер маселелерине байланыштуу соттук процесстерге ийгиликтүү катышып, кызматкер болушу керек. кыймылсыз мүлк менен болгон бүтүмдөрдү колдоого адистешкен уюмдун.