Мен жер тилкесин сатып алгым келет - жер участогунун чыныгы баасын кантип аныктоого болот

2024 Автор: Sebastian Paterson | [email protected]. Акыркы өзгөртүү: 2023-12-16 13:52

Базар баасы же колдонулган наркпы?

Эмне үчүн мен жер тилкелеринин "базар баасы" жөнүндө айтып жатканда тырмакча белгилерин колдоном? Участоктун базар баасын аныктоодо, алар, адатта, белгилүү бир убакыттын ичинде (узак эмес) өндүрүлгөн жер участокторунун сапаты, жайгашкан жери, аянты, пайдалануу түрү боюнча окшош сатып алуулардын орточо баасынан башталат. Демек, мындай бүтүмдөр канчалык көп анализделсе, бизди кызыктырган аймактын баасы ошончолук так аныкталат.

Ошол эле учурда, менчик укугун, чектөөлөрдү жана оорчулуктарды өткөрүп берүү үчүн атайын шарттарсыз, ушул сыяктуу финансылык схемаларды колдонуу менен бүтүмдөрдү жасоо зарыл.

Бирок, иш жүзүндө бул техниканы колдонуу рыноктогу кырдаалды объективдүү элестете бербейт. Бүгүнкү күндө айыл чарба багытындагы жерлердин рыногу жаңы гана түптөлө баштады. Жалпысынан алганда, жер боюнча бүтүмдөрдүн олуттуу көлөмү акыркы 5-6 жылда гана байкалган. Ооба, акыркы бир-эки жылда менчик укугун өткөрүп берүү бир кыйла көп болду, бирок мага көптөгөн участоктордун чыныгы сатып алуу жана сатуу бааларын аныктоо курулай иш болуп калды.

Бир жагынан, кайрымдуулук жол-жобосунун натыйжасында, көптөгөн айыл чарба участоктору ээлерин алмаштырат, бирок иш жүзүндө сатып алуу-сатуу операциялары бар. Кайрымдуулук операциялары чындыгында акысыз бүтүмдөр болгондуктан, мындай учурларда жаңы менчик ээсине берилген мүлктүн баасын кантип баалоого болот?

Ооба, жана жер тилкелерин сатуу боюнча бүтүмдөрдү түзүүдө, келишимде жер участогунун баалары төмөндөтүлүп көрсөтүлгөн - биринчи кезекте салыкты аз төлөө үчүн.

Экинчи жагынан, кыймылсыз мүлк объектилерин сатуу боюнча жарнамалык сунуштарда көрсөтүлгөн бааларды жетекчиликке алуу мүмкүн эмес. Биринчиден, жер тилкесин сатууда көп учурда ортомчулар көп болуп, жер участогунун баштапкы баасынын 20, ал тургай 40-50% ын кошо беришет. Экинчиден, жер ээлери өздөрү көбүнчө объектилерди жогорулатылган баада атайылап ачыкка чыгарышат - бул төмөндөшү үчүн мындан аркы сооданы эске алышат. Кыймылсыз мүлктү 10-15% арзандатуу менен сатып алуу сатып алуучу үчүн кыйла жагымдуу, ал эми өзүн компетенттүү ишкер катары сезет. Үчүнчүдөн, базардагы кырдаал тез-тез өзгөрүп турат. Эң кадимки варианттардын бири - жер участоктору мурун көргөзмөгө коюлган баалардан арзан баада сатыкка коюлат. Мисалы, жер тилкесиңиздин жанында ушул сыяктуу мүнөздөмөлөргө ээ болгон башка участоктор бар,жана ээси шашылыш түрдө акча каражатына муктаж болгондуктан, аларды чоң арзандатуу менен сатууну чечти.

Конкреттүү жер тилкелеринин рыноктук баасын, жер участокторунун ипотека рыногунун дээрлик жоктугун баалоо кыйынга туруусунун дагы бир себеби бар.

Жогоруда айткандай, бүгүнкү күнгө чейин жер рыногу (айрыкча коммерциялык долбоорлордун участоктору, б.а. ири аймактар) калыптана элек. Конкреттүү аймактардагы бүтүмдөрдүн көлөмү жана аларды жүзөгө ашыруу ыкмалары жердин баасын так жана объективдүү баалоо үчүн жетиштүү талдоону, кароодо негиз катары алынышы мүмкүн болгон талдоону ишенимдүү жүргүзүүгө мүмкүнчүлүк бербейт. ипотека предмети катары жер участогу, кошумча кепилдик же кошумча финансылык кепилдиктерди тартпастан …

Менин оюмча, айрыкча, эгерде биз "базар баасы" деген түшүнүксүз терминди колдонбосок дагы, тигил же бул сайттын "керектөө наркы" жөнүндө сөз кылсак. Эгерде "базар баасы" деп участокту белгилүү бир учурда сатууга боло турган сумма деп түшүнсө, анда керектөө баасын баалоодо көптөгөн факторлор, анын ичинде алардын негизгилери каралат:

а) Кыска мөөнөттүү (1-2 жыл) жана орто мөөнөттүү (5 жылдык) мезгилдерге бардык жагынан окшош участоктордун бааларынын өзгөрүү динамикасы.

б) чектеш аймакты өнүктүрүүнүн узак мөөнөттүү пландары, белгилүү бир райондун, облустун, федерациянын субъектинин саясий жана экономикалык абалы, өзгөрүүлөр сыяктуу факторлорду эске алуу менен, сайттын бааларынын күтүлүп жаткан динамикасы. экологиялык кырдаал, белгилүү бир аймактагы климаттык процесстер, социалдык жана демографиялык процесстер ж.б.

в) ушул жер тилкесин өнүктүрүүнүн ар кандай чөйрөлөрүндөгү мүмкүн болгон тобокелдиктерди талдоо, мындай тобокелдиктерден чыгуу мүмкүнчүлүгү жана ага байланыштуу материалдык чыгымдарды эсептөө.

г) жер участогун иштетүүнүн ар кандай баскычтарында анын өтүмдүүлүгүн болжолдоо.

Жогоруда келтирилген пункттардын ар биринин жооптору болжолдуу болушу мүмкүн экендигине карабастан, алардын айкалышы математикалык моделдин чегинде изилденгенде, сайттын керектөө наркы жөнүндө кыйла так жооп берет, ал максималдуу жол берилген деп түшүнүлөт. Акчанын көлөмү, аны инвестициялоо, жер сатып алууда, сайтты андан ары өнүктүрүүнүн кирешелүүлүгүн камсыз кылат.